ROMA CAPITALE

Avvocatura
Avv. Guglielmo Frigenti
Dipartimento Patrimonio
III U.O. Alienazioni e Gestione ERP
I Servizio – Ufficio Alienazione
Prot.RF/2014/46601 F. 12/4416 Allegati n.

OGGETTO: Chiarimenti in ordine alla procedura di vendita de! patrimonio di edilizia residenziale pubblica di Roma Capitale

Con nota prot. 16160 del 10.7.2013 codesto Dipartimento ha sottoposto alla scrivente alcune problematiche che sono sorte nel corso dell’operazione di dismissione di alloggi di ERP.

1) Superamento biennale dei Simiti di reddito per la decadenza dall’assegnazione

Con i! primo quesito viene chiesto se “in riferimento al parere espresso da codesta Avvocatura con nota n. 7766 dell’8.11.2011 sul presupposto dell’accertamento da parte dell’Ente Gestore della risoluzione di diritto del contratto per superamento del reddito, trattandosi di immobile inserito in un piano di vendita, si possa comunque applicare l’art. 1 comma 9 della legge 560/1993’’.

Al riguardo si osserva quanto segue.
Sulla questione relativa alla possibilità o meno di alienazione degli immobili di ERP in caso di superamento dei limiti di reddito la scrivente Avvocatura si è pronunciata con la sopra citata nota prot. 77766 dell’8.11.2010.

Tuttavia, alla luce di una pronuncia del Tribunale di Roma che ha statuito sull’argomento, si ritiene di dover rettificare il parere reso in precedenza.

Preliminarmente si ritiene opportuno riportare la normativa cui si fa riferimento, ossia parte dell’art. 1 della L. 560/1993 che statuisce come segue:

“6. Hanno titolo all’acquisto degli alloggi di cui al comma 4 gli assegnatari o i loro familiari conviventi, i quali conducano un alloggio a titolo di locazione da oltre un quinquennio e non siano in mora con il pagamento dei canoni e delle spese all’atto della presentazione della domanda di acquisto. In caso di acquisto da parte dei familiari conviventi è fatto salvo il diritto di abitazione in favore dell’assegnatario.

7. Gli assegnatari di cui al comma 6, se titolari di reddito familiare complessivo inferiore al limite fissato dal CIPE ai fini della decadenza dal diritto all’assegnazione, ovvero se ultrasessantenni o portatori di handicap, qualora non intendano acquistare l’alloggio condotto a titolo di locazione, rimangono assegnatari del medesimo alloggio, che non può essere alienato a terzi ad eccezione degli alloggi di cui al comma 2, lettera a), i quali possono essere alienati a terzi purché all’assegnatario venga garantita la prosecuzione della locazione sulla base della normativa vigente in materia di edilizia residenziale pubblica.
8.omìssis

9. I soggetti assegnatari di alloggio che non si trovino nelle condizioni di cui al comma 7 possono presentare domanda di acquisto dell’alloggio, in sede di prima applicazione della presente legge, entro due anni dalla data di entrata in vigore della stessa, ovvero entro un anno dall’accertamento, da parte dell’ente gestore, dell’awenuta perdita della qualifica di assegnatario. Trascorsi tali termini, gli alloggi possono essere venduti a terzi purché in possesso dei requisiti previsti dalle norme vigenti per non incorrere nella decadenza dai diritto all’assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica…”

Orbene, nel precedente parere la scrivente aveva ritenuto che il principio secondo cui l’alienazione degli alloggi di ERP deve essere indissolubilmente connessa con l’assegnazione degli stessi trovava una ulteriore conferma nel comma 3 dell’art. 50 della L.R. 27/06 che, riferendosi agli immobili non compresi nei piani di vendita, disponeva espressamente che coloro che superano per due anni consecutivi il limite di reddito previsto possono accettare, in luogo della risoluzione di diritto, l’applicazione di un nuovo canone maggiorato. Di qui si traeva la conclusione che per gli immobili compresi nei piani di vendita tale possibilità non sussisteva e, quindi, doveva essere applicata la decadenza dall’assegnazione con conseguente perdita del diritto ad acquistare.

Tale interpretazione deve ritenersi superata alla luce di quanto affermato dal Tribunale nella recentissima sentenza 4024/2014, in cui era parte proprio l’Amministrazione capitolina, che rileva che “l’esame combinato delle due disposizioni (cfr. commi 7 e 9 della L. 560/1993) dà conto del senso della seconda cui si rifà la ricorrente; che sul punto deve intendersi che gli assegnatari che abbiano superato il limite reddituale debbono acquistare l’immobile se intendono restare all’interno dello stesso e a tal fine debbono presentare domanda o entro i due anni dall’entrata in vigore della legge o entro l’anno dall’awenuto accertamento del superamento del limite detto onde evitare la vendita a soggetti terzi; che la disposizione sopra esaminata introduce una deroga ai principio di correlazione fra la qualità di assegnatario e ii diritto all’acquisto, deroga deila quale va precisato l’ambito, sottolineando che la stessa riguarda il limite di reddito previsto dall’art. 11 lett. e), L.R. Lazio 12/99, mentre oggetto della contestazione mossa al ricorrente è il superamento del limite del valore dei beni patrimoniali di cui alla lettera c) dello stesso articolo; che non sembra possibile estendere la portata della deroga consentendo il riconoscimento del beneficio anche a coloro che difettano dei requisito patrimoniale in questione traducendosi tale estensione in una forzatura del dato letterale e risultando, di contro, tale preclusione coerente con la finalità dell’edilizia residenziale pubblica, consistente nell’apprestare soluzioni abitative a chi né è sprovvisto poiché, trovandosi in condizioni disagiate non è in grado di procurarselo alle condizioni del mercato delle locazioni; che, alla stregua delle su esposte considerazioni, l’acquisto, se consentito a soggetti il cui reddito familiare è superiore ai limiti di decadenza, resta precluso a coloro che sono titolari di immobili di valore superiore ad euro 100.000,00 ex art. 21 regolamento regione Lazio 2/2000, come modificato dall’art. 1 regolamento regionale 8/2008’’.

Per inciso tale interpretazione trova ulteriore sostegno nella circolare de! Ministero dei Lavori Pubblici n. 31 del 30 giugno 1995.

In sostanza, quindi, anche agli assegnatari che superano il limite di reddito potrà essere consentito di acquistare l’alloggio; tuttavia -e la circostanza merita di essere sottolineata- se essi non esercitano tale facoltà gli alloggi potranno essere venduti a terzi, laddove gli assegnatari che non superano il limite di reddito, qualora non acquistino, ai sensi del comma 7
dell’art. 1 della L. 560/1993, rimangono assegnatari dell’alloggio che non può essere alienato a terzi.

2) Alienabilità degli immobili gravati da abusi edilizi sanzionabili

La questione concerne il rapporto tra le norme (art. 2 comma 59 della L. 662/96, art. 40 commi 5 e 6 della L. 47/85 e art. 7 comma 2 della L. 136/99) che prevedono la possibilità per i soggetti acquirenti di immobili di proprietà pubblica di presentare, entro il termine di centoventi giorni dalla sottoscrizione dell’atto di compravendita, la domanda di sanatoria, qualora l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della L. 47/85, e l’art. 19 comma 14 del D.L. 78/2010 convertito nella L.122/2010 che prevede che gli atti di trasferimento di diritti reali su fabbricati già esistenti (tutti gli atti di trasferimento di diritti reali su fabbricati già esistenti) devono contenere, a pena di nullità, la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Esiste un’antinomia tra le due normative in quanto, da un lato il D.L. 78/2010 impone la conformità tra i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto e lo stato di fatto dell’immobile oggetto del trasferimento; da altro lato con le altre norme sopra citate i! legislatore ha previsto la possibilità in caso di trasferimenti di alloggi di proprietà pubblica di sanare eventuali abusi edilizi -che, quindi, determinano difformità catastali- entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento.

Al riguardo si ritiene che non possa farsi riferimento al criterio cronologico secondo cui “lex posterior derogat priori”, atteso che le norme che prevedono la possibilità di sanatoria, pur essendo antecedenti rispetto al D.L. 78/2010, hanno carattere di specialità (essendo riferite ai trasferimenti di immobili di proprietà pubblica).

Ciò sta a significare, in altre parole, che deve darsi preferenza alle norme che prevedono ìa possibilità di sanatoria entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento.

Stante quanto sopra si ritiene che, preliminarmente ai trasferimenti di proprietà, debba essere compiuto un sopralluogo nelle singole abitazioni in un momento non troppo lontano da quello dell’alienazione.

Nelle ipotesi in cui si riscontri una difformità tra la reale situazione dei luoghi e le planimetrie depositate in catasto dovranno essere effettuate Se necessarie variazioni catastali, laddove ciò sia possibile, anche previa presentazione di una DIA: trattasi di ipotesi in cui gli abusi sono di lieve entità.

Rimangono le ipotesi, che dovrebbero essere di numero ridotto, in cui l’abuso non è sanabile con una DIA. In tal caso -poiché presupposto per la variazione catastale è la sussistenza di un titolo che sani l’abuso- si ritiene che nell’atto debba essere inserita una planimetria riportante la esatta configurazione dei luoghi specificando che la situazione non è conforme a quella riportata in catasto ed evidenziando la possibilità di sanare, entro centoventi giorni, l’abuso riscontrato.

L’acquirente poi, reso edotto, così, dell’esistenza di abusi edilizi, potrà avvalersi delle norme che gli consentono di sanare l’abuso o, in alternativa, dovrà ripristinare la situazione antecedente essendo, in caso contrario, sanzionabile. In questo senso è opportuno che nell’atto di trasferimento l’acquirente renda apposita dichiarazione di essere edotto dello stato in cui gli viene venduto l’immobile e di essere consapevole della possibilità di poter sanare l’abuso nel termine di centoventi giorni impegnandosi in tal senso nonché, in caso di rigetto, a ripristinare la situazione antecedente all’abuso con esonero da responsabilità dell’ente venditore.

Peraltro non adottando nessuna delle due soluzioni (sanare l’abuso o ripristinare la situazione antecedente) il nuovo acquirente non potrebbe, in seguito, alienare l’immobile.

3) Requisiti soggettivi per l’acquisto alloggio ERF

Si chiede se l’accertata titolarità in capo al futuro acquirente di una nuda proprietà sia impeditiva alla permanenza ed all’acquisto dell’alloggio ai sensi dell’art. 11 lett. c) della L.R. 12/99 ovvero se la nuda proprietà concorra esclusivamente nella determinazione del reddito dell’utilizzatore.

Sulla questione si rinvengono alcune decisioni -relative alle diverse legislazioni regionali in materia, tutte tra lori similari- orientate nei senso di negare rilevanza alla titolarità del diritto di nuda proprietà sul presupposto che la stessa non attribuisce alcun diritto esclusivo sull’immobile ma solo la titolarità di un’aspettativa alla cessazione di un pati e che essere titolari della nuda proprietà non significa disporre della casa a fini abitativi immediati, non essendo consentito al proprietario di fruire del bene a titolo di proprietà e, quindi, di destinarlo a propria abitazione.

Viene precisato, infatti, che “la non possidenza ricorre in tutte le ipotesi in cui il possesso dell’alloggio ne comprenda il godimento, facoltà che non ricorre nel caso di titolarità dei diritto di proprietà” (C.S. 6179/2012); in altra pronuncia si legge che l’art. 2, lett. c) del dpr 30.12.1972 che prevede l’assegnazione di alloggi di ERP a chi non sia titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione…su un alloggio adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare non può interpretarsi nel senso di escludere il beneficio anche ai titolari di nuda proprietà” (C.S. 4632/2001).

4) Designazione dell’assegnatario all’acquisto

L’art 48 comma 4 lettera b) della L.R. 27/2006 prevede che: “hanno titolo all’acquisto degli alloggi di ERP, purché in regola con il pagamento del canone, degli oneri e delle indennità prima della stipula dell’atto di compravendita:
a) omissis;
b) i figli non conviventi dell’assegnatario, su richiesta dell’assegnatario, purché in possesso dei requisiti per la permanenza nell’assegnazione di alloggi di ERP”.

Viene chiesto parere in ordine al fatto se, nell’ipotesi di cui alla predetta lettera b), in caso di morte dell’assegnatario, il soggetto dallo stesso designato mantenga il diritto all’acquisto.

Al riguardo si ritiene di dover rispondere affermativamente.

Ed, infatti, con la norma di cui alla lettera b) il legislatore ha inteso estendere la facoltà di acquisto deH’immobile a soggetti diversi dall’assegnatario e dai componenti del nucleo familiare conviventi con lo stesso (ipotesi regolate dalla lettera a)) pur prevedendo delle limitazioni, ossia la sussistenza “dei requisiti per la permanenza nell’assegnazione di alloggi di ERP”.

Stante ciò non assume alcun rilievo il decesso dev’assegnatario purché, ovviamente, esso avvenga dopo l’avvenuta designazione.
Ragionando diversamente risulterebbe limitata la portata della norma, e, quindi, contraddetta la sua ratio, consistente -si ripete- nel consentire anche ai figli non conviventi designati dall’assegnatario, purché in possesso dei requisiti previsti, l’acquisto dell’alloggio di ERP.

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• L’Assessore Nieri e la dott.Aceti questo parere dovevano inviarlo alla Romeo affinchè la stessa procedesse nell’invio delle pratiche per la vendita,ma questo ancora non è stato fatto.E’ stata solo inviata una e-mail senza firma dove parla solo di coloro che superano il reddito.Caro Assessore la politica del tuo Partito la devi fare fuori dal Comune ,nel Comune devi applicare le leggi che ti piacciano o no.Non siamo in un regime ,ma in democrazia.
• La trasmissione di Selli che sappiamo è molto compiacente con i politici ha voluto dare una mano a Nieri ,ma le bugie hanno le gambe corte caro Nieri.