ATER ROMA

DIREZIONE GENERALE

PROGRAMMA STRAORDINARIO DI DISMISSIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE ATER ROMA

LUGLIO 2016

PREMESSA

Nelle Linee programmatiche di ATER Roma, approvate con Delibera Commissariale n. 3 del 19

novembre 2015 si è previsto, al punto 6.1.4 C) di favorire l’incremento delle entrate anche

attraverso una nuova formulazione di programmi di alienazione del patrimonio che tenga conto

delle novità legislative introdotte dal “decreto Lupi” e dal provvedimento attuativo

interministeriale quale il Decreto 24 febbraio 2015 del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti

recante “procedure di alienazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica”.

ATER Roma (nota prot. 25972 del 22/04/2016) ha trasmesso alla Regione Lazio il Piano di

alienazione immobili ERP ai sensi della D.G.R.L. n. 410/2015, includendovi anche immobili

“occupati senza titolo” e altri classificati alle categorie A/7, A/10, C/1 e C/2.

A seguito delle osservazioni formulate dalla Regione Lazio il 23/05/2016 (prot. GR/03/57

271581) in merito a tale Piano, ATER Roma ha provveduto ad escludere dall’elenco gli immobili

“occupati senza titolo” e quelli classificati alle categorie A/7, A/10, C/1 e C/2, comunicando

l’intenzione di alienarli a breve, inserendoli in un piano di dismissione generale di propria

iniziativa (prot. 0033237 del 01/06/2016).

Con ulteriore nota prot. GR/03/57 360022 del 07/07/2016 la Regione Lazio ha fornito le

indicazioni in merito alle modalità per la dismissione degli immobili di cui sopra, che prevedono

comunque la necessaria approvazione da parte della Giunta Regionale ai sensi dell’art. 48

comma 3 della L.R. 27/2006.

A questo punto Ater ha nuovamente inoltrato (nota prot. 0040327del 08/07/2016), previa

ulteriore verifica, l’elenco delle unità immobiliari con categoria Catastale A/7 e A/10 e di quelle

“occupate senza titolo” (di seguito indicate ai punti D) ed E)), per l’approvazione da parte della

Giunta Regionale.

Parallelamente, lo scorso mese di marzo è stata avviata da Equitalia S.p.A. nei confronti da

ATER Roma, per conto di Roma Capitale, un’azione di recupero di crediti dovuti e non

corrisposti per debiti ICI, risalenti alle passate gestioni.

In seguito a tale azione, che ha fortemente limitato la capacità finanziaria e l’operatività di

ATER Roma, è stato avviato un tavolo di confronto con Roma Capitale con la finalità di

addivenire ad un accordo transattivo tra le Parti, purtroppo ad oggi non ancora sottoscritto.

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In ogni caso tenuto conto delle indicazioni emerse nei numerosi incontri tenutisi con Roma

Capitale, Regione Lazio ed Equitalia, ATER Roma ha predisposto il “Piano di Rientro ICI/IMU tra

ATER Roma e Roma Capitale” trasmettendolo alla Regione Lazio e a Roma Capitale (prot.

0033742 del 07/06/2016).

Il Piano di Rientro prevede di procedere alla progressiva dismissione di una parte selezionata

del patrimonio immobiliare in misura tale da consentire il rispetto delle scadenze proposte per

il rientro del debito, mantenendo comunque inalterata anzi se possibile potenziando la

capacità operativa della Azienda volta al miglioramento delle attività di “core business”.

Vista quindi da un lato la necessità di avviare con urgenza il Piano di Rientro, dall’altro non venir

meno, anzi procedendo con maggior impegno, all’opera di mantenimento e recupero del

patrimonio immobiliare attraverso adeguati e interventi di manutenzione straordinaria, si è

ritenuto non più procrastinabile adottare ogni utile iniziativa volta ad incrementare al massimo

le entrate finanziarie dell’Azienda, redigendo il presente “Programma Straordinario di

dismissione del patrimonio immobiliare ATER Roma”.

Nel dettaglio il Programma Straordinario di dismissione del patrimonio immobiliare di ATER

Roma” prevede la dismissione di:

A. locali con diverse destinazioni d’uso;

B. locali con diverse destinazioni d’uso in corso di verifica;

C. aree;

D. unità immobiliari residenziali con categorie catastali A/7, A/10;

E. unità immobiliari residenziali “occupate senza titolo”.

Resta inteso che la vendita delle unità immobiliari di cui ai punti D ed E è comunque

subordinata alla preventiva approvazione della Giunta regionale, già richiesta da Ater con nota

DG prot. 0040327 del 08/07/2016.

Per tutti gli immobili compresi nel programma – punti da A ad E – dovranno essere

preliminarmente verificate ed aggiornate le posizioni urbanistico – catastali variando , ove

necessario, categoria e classe al fine di determinare al meglio la stima finale, nonché verificate

le stime sulla base degli aggiornamenti OMI e di quanto emergerà dai sopralluoghi effettuati

per ogni immobile.

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1. MODALITÀ DI DISMISSIONE

La dismissione del patrimonio potrà avvenire sia in forma diretta, previa asta pubblica, che

attraverso la collocazione presso uno o più “fondi immobiliari” (pubblici e privati) o entrambe le

cose. Inoltre la cessione potrà essere attuata per stralci e con le modalità di gestione ritenute

maggiormente funzionali agli interessi dell’Azienda.

1.1 Vendita diretta immobili ad uso non residenziale

Per gli immobili ad uso non residenziali e per le aree – punti A, B e C– e nel caso in cui si

proceda alla vendita diretta si farà riferimento a quanto prescritto dal Disciplinare aziendale

per il “Patrimonio extraresidenziale – amministrazione, gestione e cessione”1 che prevede

all’art. 16 che gli immobili non residenziali e le aree vengano alienati attraverso asta pubblica al

miglior offerente, subordinata all’esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore, ai

sensi e con le modalità dell’art. 38 L. 392/1978.

1.2 Vendita diretta immobili ad uso residenziale

Per gli immobili ad uso residenziale classificate nell’ambito della revisione catastale A/07 e A/10

– punto D – che si rammenta saranno posti in vendita dopo approvazione della Giunta

regionale, potrebbe essere utilizzato, salvo diverso avviso della GR, il medesimo procedimento

di asta pubblica subordinata all’esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore. Per

quanto riguarda le unità residenziali attualmente “occupate senza titolo” – punto E – si prevede

di applicare la procedura di alienazione attraverso asta pubblica al miglior offerente, con

esercizio del diritto di prelazione sul prezzo finale d’asta, ai sensi di quanto previsto all’art. 48,

c. 10 della L.R. 27/2006. In questo caso, qualora l’occupante senza titolo eserciti il diritto di

prelazione, il perfezionamento della procedura di alienazione sarà subordinato alla completa

regolarizzazione contabile dell’occupante senza titolo.

1.3 Collocazione presso uno o più fondi immobiliari

I fondi immobiliari, come ad esempio il “Fondo immobiliare i3– Regione Lazio” istituito dalla

società Invimit Sgr Spa2 o il Fondo Investimenti per la Valorizzazione (FIV) di Cassa Depositi e

Prestiti, provvedono a predisporre e attuare piani di valorizzazione del patrimonio immobiliare

ad esempio rivendendo sul mercato gli immobili sia nello stato in cui si trovano, sia dopo

1 Disciplinare per il “Patrimonio extraresidenziale – amministrazione, gestione e cessione”1 approvato con Delibera

del C.d.A. n. 249 del 01/08/2008.

2 Invimit Sgr Spa è una partecipata al 100% dal Ministero dell’Economia.

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attività di valorizzazione, sia ancora dopo attività di vero e proprio sviluppo e trasformazione

edilizia.

2. CALCOLO DEL VALORE DI DISMISSIONE

Di seguito sono indicate i criteri utilizzati per determinare il valore di vendita degli immobili

compresi nel Programma Straordinario. In ogni caso Ater provvederà ad eseguire, su tutti gli

immobili, le verifiche preliminari, ed eventualmente gli aggiornamenti, delle singole posizioni

urbanistico – catastali variando, ove necessario, categoria e classe al fine di determinare al

meglio la stima finale.

2.1 Locali, unità immobiliari residenziali “occupate senza titolo” e classificate con

categoria A/07 e A/10.

Per calcolare il valore di vendita dei locali, delle unità immobiliari residenziali “occupate senza

titolo” e delle unità immobiliari classificate con Categorie A/07 e A/10 del Programma – punti

A, B, D e E della premessa – è stato assunto come parametro tecnico di riferimento la modalità

di calcolo prevista nella D.G.R.L. 410/2015 – allegato A ed in particolare “gli alloggi classificabili

nell’ambito della revisione catastale in atto come A/1, A/7, A/8, A/9, A/10, nonché i locali

destinati ad uso diverso da quello abitativo quali usi commerciali, artigianali, ecc., …..è

determinato dal soggetto gestore mediante perizia tecnica estimativa, assumendo a base della

stessa il valore normale di cui all’art. 1, comma 307, della Legge 27 dicembre 2006, n. 296,

tenuto conto dei valori rilevati, per la medesima fascia e zona, dall’Agenzia delle Entrate –

Osservatorio del Mercato Immobiliare”.

2.2 Aree

Per quanto riguarda le aree – punto C della premessa – il valore è stato stimato in base al valore

di mercato medio per la zona nella quale ricade tenendo conto dell’eventuale presenza di

attrezzature quali manufatti ad uso, ad esempio, spogliatoio, bagni, ricoveri ovvero, nei casi più

significativi, reception, bar o punti ristoro.

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3. PUBBLICITÀ

Secondo il principio da garantire la piena trasparenza e la più ampia partecipazione durante

l’intero processo di dismissione (dalla preparazione delle procedure e all’avviso di vendita, alla

fase di gara, fino alla diffusione dei risultati), tutte le azioni connesse alla gestione del

Programma Straordinario saranno improntate alla massima pubblicità, utilizzando ogni

possibile forma di comunicazione, anche andando oltre quanto previsto dalla normativa

vigente, con la finalità di fornire una adeguata informazione a tutti i possibili interessati ed alla

cittadinanza.

In particolare, la pubblicità relativa alle vendite all’asta dovrà:

a) essere adeguata comprendendo anche pubblicazioni di avvisi su quotidiani a vasta

tiratura, attraverso trasmissioni radio e televisive pubbliche e commerciali;

b) precedere di almeno tre mesi l’effettuazione delle aste.

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1. UNITÀ IMMOBILIARI RESIDENZIALI CON CATEGORIE CATASTALI A/7 e A/10

Il Programma Straordinario prevede la dismissione di n. 14 alloggi con categorie catastali A/7 –

A10/ per un valore complessivo stimato, ai sensi della DGRL 410/2015, di € 3.345.989.

Ed in particolare prevede la dismissione di:

• n. 6 unità immobiliari con categoria catastale A/07 per un valore complessivo stimato di

€ 1.345.696.

• n. 8 unità immobiliari con categoria catastale A/10 per un valore complessivo stimato di

€ 2.000.293.

Le unità immobiliari sono inserite in fabbricati con proprietà ATER inferiore al 50% e quasi

sempre costituiti in condominio.

Ed in particolare il Programma prevede la dismissione di:

• n. 8 unità immobiliari costituite in condominio in fabbricati con condominio costituito
• n. 6 unità immobiliari residenziali in fabbricati non costituti in condominio, costituiti al

massimo da due unità entrambe comprese nel Programma.

 

1. UNITÀ IMMOBILIARI RESIDENZIALI OCCUPATE SENZA TITOLO

Il Programma Straordinario prevede la dismissione di n. 886 alloggi “occupati senza titolo” per

un importo totale stimato di € 202.371.839.

Questi alloggi sono inseriti in fabbricati con proprietà ATER inferiore al 50% e quasi sempre

costituiti in condominio.

Ed in particolare il Programma prevede la dismissione di:

• n. 727 unità immobiliari in fabbricati con condominio costituito
• n. 159 unità immobiliari in fabbricati gestiti da ATER

Il Programma prevederà, una volta dismessi gli alloggi, la costituzione dei condomini, dove

ancora non costituiti, per alleggerire l’attività di gestione dell’azienda.

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1. AREE

Il Programma Straordinario prevede la dismissione di n. 21 aree con diverse destinazioni d’uso

per un importo totale stimato di € 12.791.418.

1. LOCALI CON DIVERSE DESTINAZIONI D’USO

Il Programma Straordinario prevede la dismissione di n. 1.151 Locali con diverse destinazioni

d’uso per un importo totale stimato di € 323.455.297.

Ed in particolare prevede la dismissione di:

• n. 51 locali con destinazione A/10 per un valore complessivo di € 25.584.344
• n. 4 locali con destinazione B/01 per un valore complessivo di € 12.169.815
• n. 1 locale con destinazione B/05 per un valore complessivo di € 5.865.521
• n. 1 locale con destinazione B/07 per un valore di € 632.747
• n. 558 locali con destinazione C/01 per un valore complessivo di € 179.624.040
• n. 468 locali con destinazione C/2 per un valore complessivo di € 78.927.984
• n. 20 locali con destinazione C/3 per un valore complessivo di € 7.915.805
• n. 12 locali con destinazione C/4 per un valore complessivo di € 6.362.973
• n. 21 locali con destinazione C/6 per un valore complessivo di € 2.734.274
• n. 1 locale con destinazione C/7 per un valore di € 560.469
• n. 10 locali con destinazione D/1 per un valore complessivo di € 841.174
• n. 1 locale con destinazione D/5 per un valore di € 474.150
• n. 2 locali con destinazione D/6 per un valore complessivo di € 1.752.001

I locali sono stati selezionati seguendo i seguenti criteri:

• posizione strategica nel territorio di Roma Capitale in zone commercialmente appetibili;
• completamento delle dismissioni delle unità immobiliari ATER presenti all’interno di

condomini costituiti e comunque in fabbricati con proprietà ATER inferiore al 50%.

1. LOCALI CON DIVERSE DESTINAZIONI D’USO IN CORSO DI VERIFICA

All’interno del Programma sono stati inseriti n. 124 locali per i quali occorre regolarizzare la

posizione catastale e altri per i quali è in corso di elaborazione la stima.

Ed in particolare sono stati inseriti:

• n. 87 locali per i quali è in corso la regolarizzazione catastale
• n. 37 locali per i quali è in corso di elaborazione la stima

I locali sono stati selezionati seguendo i seguenti criteri:

• posizione strategica nel territorio di Roma Capitale in zone commercialmente appetibili;
• completamento delle dismissioni delle unità immobiliari ATER presenti all’interno di

condomini costituiti e comunque in fabbricati con proprietà ATER inferiore al 50%.

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HO PUBBLICATO PER INTERO LA DELIBERA COMMISSARIALE IN MERITO ALLE VENDITE PER RISANARE IL DEBITO CON IL COMUNE DI ROMA E SINCERAMENTE NE SONO RIMASTA SCONCERTATA PERCHE’ DAL COMMISSARIO MI SAREI ASPETATA QUALCOSA DI MEGLIO.

MA HO UN DUBBIO CHE NON SIA TUTTA OPERA DEL COMMISSARIO, MA DEL SOLITO DIRETTORE E DEI SUOI CONSIGLIORI, SI PERCHE’ ORMAI SI E’ CREATO UN CERCHIO MAGICO ATTORNO AL DIRETTORE FORMATO DALLA ESTELLA MARINO,LA BRUGA, LA DISTASIO E LANCIANI.

SINCERAMENTE NON CAPISCO LA MARINO NON GLI E’ BASTATO AVER FINITO DI ROVINARE ROMA LA BRUGA è UN ARCHITETTO CHE FORSE SE INVECE DI STARE IN SEGRETERIA STESSE NEGLI UFFICI AD OCCUPARSI DEI DANNI DEGLI ALLOGGI SAREBBE MEGLIO, LA DISTASIO FA DA BADANTE AL DIRETTORE E LANCIANI EX SEGRETARIO DELL’UNIONE INQUILINI DOPO ESSERE STATO RIMOSSO DA SEGRETARIO E COLLOGATO COME Tesoriere nazionale – Invitato permanente alla segreteria nazionale ORMAI MI DICONO CHE STA SEMPRE DAL DIRETTORE A CONSIGLIARGLI COSA FARE E I RISULTATI SI VEDONO TUTTI.

QUESTO DIRETTORE CHE HA PAURA DI CONFRONTARSI CON LA NOSTRA ASSOCIAZIONE CI DOVREBBE DIRE COME PUO’ PENSARE DI VENDERE LE CASE OCCUPATE CON GLI OCCUPANTI DENTRO A LIBERO MERCATO ALL’ASTA, SE NON SBAGLIO LA REGIONE GLI AVEVA GIA’ DETTO NO,MA LUI INSISTE PERCHE’ SPERA CHE IL VICE PRESIDENTE SMERIGLIO CHE SICURAMENTE LA PENSA COME LUI, ANCHE PERCHE’ ORMAI SEL SI E’ APPROPRIATA DELL’ATER DI ROMA E ZINGARETTI PROVI A SCONFESSARCI, PENSA COSI’ DI FAR FARE CASSA ALL’ATER E QUALCHE PIACERE A QUALCHE AMICO, PERCHE’ SAPPIAMO TUTTI COME VANNO LE ASTE.

MA IL DIRETTORE CI DEVE SPIEGARE PER QUALE MOTIVO NON VENDE GLI ALLOGGI  RIMASTI NEI CONDOMINI MISTI TUTTI E NON SOLO QUELLI CHE FANNO COMODO A LUI O AI SUOI AMICI?

CI DOVREBBE DIRE PERCHE’ NON METTE IN VENDITA VIA DEI CORSI I QUALI ASSEGNATARI SONO STATI VIOLENTATI E VESSATI ABBASTANZA .

L’ASSESSORE REFRIGERI HA SEMPRE DETTO CHE VIA DEI CORSE VA VENDUTA,MA POI CHE COSA FA DI SERIO PER FARLO FARE?

E’ CAPACE SOLO DI DIRLO ANCHE IN TV, MA POI I FATTI CARO ASSESSORE DOVE SONO?

COME ASSOCIAZIONE ABBIAMO CHIESTO UN INCONTRO URGENTE AL COMMISSARIO E LO CHIEDEREMO ANCHE AL DIRETTORE E SE NON VEDREMO LUCE  QUESTA VOLTA ANDREMO NOI ALLA MAGISTRATURA, VISTO CHE UN COMMISSARIO DA SOLO NON CE LA FA A RIPRISTINARE LEGALITA’ GIUSTIZIA E TRASPARENZA.