TANTO AFFINCHE’ vi facciate una cultura in merito
Pareri FEDERCASA
Data di redazione: 11/10/2004
Gestione patrimonio
Oggetto
Vendita alloggi. Diritto di prelazione
Quesito
L’Ente chiede di esaminare le modalità di attivazione delle prelazioni di cui all’art. 1 comma 20 della L. 560 del 93.
Parere
La disposizione di cui al comma 20° dell’art. 1 della L. 560/93 introduce una prelazione legale, andandosi così ad inscrivere nel novero, non ampio, delle fattispecie nelle quali è la stessa legge ad istituire la prelazione; si ricorda qui la prelazione tra coeredi (art. 732 c.c.) e tra partecipi alla comunione familiare (art. 230 bis c.c.) nonché quella a favore dei coltivatori (L. 590/65) ed infine quella a favore del conduttore per fini diversi dall’abitazione (L. 392/78). La prelazione legale assume efficacia reale e può quindi essere fatta valere anche contro i terzi che abbiano acquistato in violazione del predetto diritto, con apposita azione di riscatto. Circa le modalità di attivazione della prelazione non può che farsi richiamo analogico alle procedure, più o meno dettagliatamente indicate nelle disposizioni sopra riportate; particolarmente diretto appare il riferimento alla L. 392/78 (artt. 38 e 39). Applicando analogicamente tale normativa, si può dire che l’aspirante alienante dovrà quindi notificare la decisione di alienare, precisando condizioni e prezzo della prevista vendita; entro sessanta giorni l’ente dovrà a sua volta notificare la propria decisione di esercitare la prelazione, alle medesime condizioni e prezzo. In caso di omissione di notifica da parte dell’alienante, l’ente avrà diritto ad agire per il riscatto entro sei mesi dalla trascrizione dell’atto stipulato in violazione; uguale diritto di azione è riservato all’ente nel caso in cui si accerti che la vendita è avvenuta ad un prezzo inferiore a quello notificato. Si può quindi concludere che – pur in assenza dell’esplicita previsione di nullità degli atti stipulati in violazione della norma che colpiva nella L. 513/77 la lesione del diritto di prelazione dell’ente – il quadro normativo applicabile alla prelazione disposta dall’art. 1 comma 20° della L. 560/93 consente di tutelare adeguatamente il diritto dell’ente. Resta peraltro il fatto notorio che la nuova prelazione di cui alla L. 560/93 non avviene più a prezzo agevolato ma al prezzo richiesto dall’alienante, il che presumibilmente renderà praticabile il riacquisto solo in fattispecie molto particolari.
Riferimenti normativi
L. 24.12.1993 n. 560 L. 27.7.1978 n. 392
Ho deciso di pubblicare questo Parere della FEDERCASA perché è ormai inaccettabile l’atteggiamento del dirigente dell’ufficio vendite e di alcuni suoi collaboratori, che evidentemente si sentono i padroni dell’Ater e pensano come al solito di avere la verità in tasca.
IL DOTT. MARI sta creando seri problemi a un proprietario che acquistò la casa dalle POSTE e che la sta rivendendo a causa di un notaio della parte acquirente che ha chiesto all’ATER e non se ne capisce il motivo, se la parte venditrice dovesse pagare il diritto di prelazione del comma 25 della legge 560/93.
Molto probabilmente questo notaio lavora con l’Ater, nel senso che è nell’elenco dei notai che l’Ater segnala per gli acquisti agli assegnatari.
La cosa è gravissima perché il dott. Mari insiste nonostante le stesse Poste abbiano dichiarato che non vogliono esercitare nessun diritto di prelazione.
Oggetto: Vendita alloggio proveniente da Fabbricato Edificato da Poste in Edilizia Residenziale Pubblica
Notaio buongiorno, come già anticipato telefonicamente Poste ha realizzato sulla base delle L. 227/75 e 39/82 (con finanziamenti propri dell’allora Amministrazione delle Poste e delle Telecomunicazioni) alloggi da destinare ai propri dipendenti. Gli alloggi sono stati realizzati in zone PEEP individuate dal Comune di appartenenza e concessi in diritto di superficie. Gli alloggi sono di proprietà aziendale, tanto che su quelli rimasti nel portafoglio, Poste paga regolarmente l’IMU, già ICI
Per il caso in esame, trattandosi di una vendita di alloggio già appartenuto a Poste ed assegnato alla Sig.ra Suriano, che l’ha poi acquistato nel 2004 rimane solo in capo a Poste Italiane la possibilità di esercitare il diritto di prelazione in una successiva alienazione a terzi, anche oltre i 10 anni dall’acquisto, che Le assicuro nel caso di specie l’Azienda non h alcuna intenzione di esercitare.
Spero di essere stata chiara ed utile.
Cordialità.
PosteItaliane
IMMOBILIARE- Property
Viale Europa, n. 190 – piano 10° st. C1038
00144 ROMA
cell+39 3771616584 +tel.39 0659586782
fax +39 0659587770
Nonostante tale dichiarazione delle Poste non si capisce perché questo Benedetto notaio continui a sostenere, solo perché glie lo ha detto l’ATER che la sig.ra per vendere deve pagare il diritto di prelazione.
Vi trascriviamo la risposta dell’Ater, semplicemente demenziale.
Messaggio originale
Egregio Notaio,
essendo la cessione dell’immobile avvenuta ai sensi della L.560/93 è legittimamente ascrivibile in capo all’ Azienda il diritto di prelazione, così come espressamente sancito dalla predetta norma. Pertanto, prima di procedere alla cessione dell’immobile in questione, il Suo cliente dovrà provvedere all’estinzione del diritto in parola, previa richiesta alla scrivente Azienda, da formulare a mezzo raccomandata al Servizio Alienazione – Viale di Valle Aurelia, 286 Sc. H., e allegando alla stessa:
copia dell’atto;
visura catastale aggiornata
documento di riconoscimento
eventuali successioni se eredi
La predetta Azienda provvederà ad inviare i conteggi relativi alla monettizzazione del diritto all’indirizzo indicato, entro il termine di 120 gg dal ricevimento della predetta richiesta.
Si rimane altresì a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.
Dott.ssa Luigina Carella
Questa giovane dott.ssa riteniamo che debba fare ancora molta esperienza, perché dovrebbe sapere che la legge 560/93 così dice: sono alloggi di edilizia residenziale pubblica…………..dallo Stato,da Enti pubblici territoriali,nonch’è dagli Istituti Autonomi per le case popolari(IACP) e loro consorzi comunque denominati e disciplinati da leggi regionali.
Dice inoltre: c.2 le disposizioni della presente legge ad eccezione dei commi 5,13,e 14 si applicano altresì:
a)alloggi di proprietà dell’Amministrazione delle Poste e delle telecomunicazioni ecc.
b) gli alloggi non di servizio di proprietà delle ferrovie dello stato ecc.
TALE LEGGE DICE INOLTRE: comma 20 ecc. in caso di vendita gli IACP e i loro consorzi,comunque denominati e disciplinati con legge regionale hanno diritto di prelazione.
PER CUI GLI IACP NON LE POSTE E INOLTRE TALE DIRITTO DI QUESTO COMMA è UN SEMPLICE DIRITTO DI PRELAZIONE, OVVERO, CHE PER VENDERE IL VENDITORE DEVE PRIMA FARE LA PROPOSTA A COLUI CHE GLIE L’AVEVA VENDUTA AL PREZZO DA LUI STABILITO E NULL’ALTRO(VEDI PARERE FEDERCASA).
IL DIRITTO DI PRELAZIONE PODESTATIVO DEL COMMA 25 AFFERMA INVECE CHE PER ESTINGUERLO VA PAGATO, MA IL COMMA 25 E NON IL 20.
LA SIG.RA SUL SUO ROGITO HA SOLO IL COMMA 20, A CHE TITOLO MARI E LA CARRELLA CHIEDONO ALLA SIG.RA DI PAGARE IL DIRITTO DI PRELAZIONE?
PURTROPPO è ORMAI NOTORIO CHE ALL’ATER IL DIRITTO SI USA COME L’ELESTICO DELLE MUTANDE,MA SE SI INCONTRANO XCITTADINI ERUDITI COME IN QUESTO CASO CREDO CHE IL GIOCHETTO NON GLI FUNZIONI PIU’.
MI AUGURO E SPERO CHE I MASSIMI DIRIGENTI DI QUESTA AZIENDA DOPO LA LETTURA DI QUESTO ARTICOLO PRENDANO GLI OPPORTUNI PROVVEDIMENTI NEI CONFRONTI DI QUESTI PERSONAGGI.
PERCHE’ NON è Più CONSENTITO TURLUPINARE IN QUESTO MODO I CITTADINI.
MI E’ CAPITATO PURTROPPO ANCHE A ME UN NOTAIO MOLTO PIGNOLO OPPURE ANIMATO DA SACRO ZELO PER L’ATER CHE MI HA OBBLIGATO A CHIEDERE ALL’ATER SE HA INTENZIONE DI ESERCITARE IL DIRITTO DI PRELAZIONE. ATER MI HA RISPOSTO E MI HA CHIESTO 10000 EURO DA PAGARE ENTRO 15 GG PENA L’ARCHIVIAZIONE DELLA PRATICA. IO CHE DEVO FARE? IL ROGITO E’ CONDIZIONATO DALLA PRESENTAZIONE DELLA QUIETANZA PAGATA! IL NOTAIO SI CHIAMA COLUCCI
se il suo alloggio lo ha acquistato con una delle seguenti leggi deve pagare x avere la liberatoria 513/77- l.r.42/91 – 560/93
Buonasera,
Ho ereditato un immobile acquistato nel luglio del 2003 dall’IACP di Cagliari ai sensi della L.560/93 . Nel contratto di vendita all’art.7 recita che è vietata la vendita prima di dieci anni e che trascorso tale termine in caso di vendita l’Istituto può esercitare il diritto di prelazione ai sensi degli artt. 38 e 39 L. 28.7.1978 ne. 392. .i è stato detto che se voglio venderlo a mio piacimento devo pagare per estinguere la prelazione perche’ altrimenti l’Istituto può acquistarlo allo stesso prezzo calmierato più indice ISTAT e non a prezzo di mercato. Corrisponde a verità. Grazie
LE HO RIPORTATO CIO CHE DICE L’ART.38 E 39 AGGIORNATI
Art. 38.
(Diritto di prelazione)
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. ((21))
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del
prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l’immobile risulti locato a piu’ persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione puo’ essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
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AGGIORNAMENTO (21)
Il D.L. 18 gennaio 1992, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 febbraio 1992, n. 217 ha disposto (con l’art. 10 comma 2) che “gli immobili acquistati o realizzati in attuazione dei piani di investimento di cui al comma 1 sono concessi in locazione alle amministrazioni destinatarie. In caso di successiva vendita il termine di sessanta giorni per l’esercizio del diritto di prelazione, stabilito dall’articolo 38, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, e’ elevato a centottanta giorni”.
Art. 39.
(Diritto di riscatto)
Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all’articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione puo’, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del
prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.
Se per qualsiasi motivo, l’acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.